В соответствии с теорией оценки оценивается не сам объект недвижимости, а право на него. Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости прав собственности или иных прав (например, права аренды, права пользования, права застройки и др.). Оценка недвижимости – это сложный процесс, целью которого является определение стоимости такого вида имущества, которое прочно связанно с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного причинения ущерба его назначению. Объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе здания промышленного, социального или культурного назначения, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.

Целью оценки недвижимости является определение требуемого вида стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона. Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке недвижимости, — это удовлетворение потребностей в соответствии с целями предполагаемого использования результатов оценки. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости и применять различные методы оценки, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем. Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование. Цель, для которой выполняется оценка  недвижимости (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки имущества.