Երբ բնակարան ենք փնտրում, առաջին բաներից մեկը, որ սովորաբար համեմատում ենք, մակերեսն է։ Թվում է՝ եթե երկու բնակարաններն էլ, օրինակ, 70 քմ են, ապա դրանց արժեքները պետք է մոտ լինեն։ Սակայն անշարժ գույքի շուկայում դա այդքան էլ պարզ չէ։

Նույն մակերեսով երկու բնակարան կարող են ունենալ զգալիորեն տարբեր գներ, քանի որ գույքի արժեքը որոշվում է ոչ միայն քառակուսի մետրերի քանակով, այլ բազմաթիվ այլ գործոնների համադրությամբ։

1. Գտնվելու վայրը

Անշարժ գույքի արժեքի վրա ամենամեծ ազդեցությունն ունեցող գործոններից մեկը գտնվելու վայրն է։

Նույն 70 քմ մակերեսով բնակարանը Կենտրոնում և քաղաքի մեկ այլ վարչական շրջանում կարող է ունենալ էապես տարբեր արժեք։

Բայց նույնիսկ նույն վարչական շրջանի ներսում կարող է մեծ տարբերություն լինել։ Կարևոր են՝

• փողոցը,
• շենքի կոնկրետ դիրքը,
• հասարակական տրանսպորտի հասանելիությունը,
• դպրոցների և մանկապարտեզների մոտ լինելը,
• խանութներն ու ծառայությունները,
• այգիների և հանգստի գոտիների առկայությունը,
• քաղաքի կենտրոնական հատվածներին հասանելիությունը։

Այսինքն՝ «որտեղ է բնակարանը» հարցը հաճախ նույնքան կարևոր է, որքան «քանի քառակուսի մետր է» հարցը։

2. Շենքի տեսակը և տարիքը

70 քմ-ը կարող է գտնվել նորակառույցում, նոր վերանորոգված հին շենքում կամ տասնամյակների պատմություն ունեցող շենքում։

Գնի վրա ազդում են շենքի՝

• կառուցման տարեթիվը,
• կառուցապատողի հեղինակությունը,
• շինարարության որակը,
• մուտքի և ընդհանուր տարածքների վիճակը,
• վերելակի առկայությունը,
• բակի և հարակից տարածքի վիճակը,
• անվտանգության համակարգերը,
• ստորգետնյա կայանատեղին կամ ավտոկայանատեղին։

Նորակառույցի և հին շենքի նույն մակերեսով բնակարանները, հետևաբար, պարտադիր չէ, որ ունենան նույն արժեքը։

3. Բնակարանի վիճակը և վերանորոգումը

Երկու նույն մակերեսով բնակարան կարող են ամբողջությամբ տարբեր լինել իրենց վիճակով։

Մեկը կարող է լինել նոր վերանորոգված՝ ժամանակակից կահավորմամբ և բարձրորակ նյութերով, իսկ մյուսը՝ վերանորոգման կարիք ունենալ։

Գնորդի համար սա նշանակում է նաև լրացուցիչ ծախսեր։

Օրինակ՝ ավելի էժան բնակարանը կարող է առաջին հայացքից շահավետ թվալ, սակայն եթե անհրաժեշտ է ամբողջությամբ փոխել էլեկտրականությունը, սանտեխնիկան, հատակը, խոհանոցը և սանհանգույցը, վերջնական ներդրումը կարող է զգալիորեն մեծանալ։

4. Հարկը, տեսարանը և բնական լուսավորությունը

Երբեմն նույն շենքում գտնվող նույն մակերեսով բնակարաններն անգամ կարող են տարբեր արժեք ունենալ։

Պատճառներից մեկը կարող է լինել տեսարանը։

Բնակարանը, որի պատուհաններից բացվում է գեղեցիկ տեսարան դեպի քաղաք, այգի կամ լեռներ, կարող է ավելի բարձր արժեք ունենալ, քան այն բնակարանը, որի պատուհանները նայում են հարևան շենքի պատին։

Կարևոր են նաև՝

• հարկը,
• պատուհանների չափը,
• բնակարանի արևկող լինելը,
• կողմնորոշումը,
• բնական լուսավորության քանակը։

Լավ լուսավորված բնակարանը հաճախ ավելի ընդարձակ և հաճելի է ընկալվում։

5. Բնակարանի հատակագիծը

70 քմ-ը միշտ չէ, որ նշանակում է նույնքան օգտակար տարածք։

Մի բնակարանում այդ 70 քմ-ը կարող է արդյունավետ բաժանված լինել՝ ունենալով ընդարձակ հյուրասենյակ, հարմարավետ խոհանոց, երկու ննջասենյակ և բավարար պահեստային տարածք։

Մեկ այլ բնակարանում նույն մակերեսի զգալի մասը կարող է զբաղեցնել երկար միջանցքը կամ ոչ արդյունավետ օգտագործվող տարածքը։

Այդ պատճառով կարևոր է ոչ միայն մակերեսը, այլև ինչպես է այն օգտագործվում։

Լավ մտածված հատակագիծը կարող է զգալիորեն բարձրացնել բնակարանի գրավչությունը։

6. Ավտոկայանատեղի և լրացուցիչ տարածքներ

Եթե բնակարանի հետ վաճառվում է կամ հասանելի է ավտոկայանատեղի, պահեստային տարածք, նկուղ կամ այլ լրացուցիչ տարածք, դա նույնպես կարող է ազդել ընդհանուր արժեքի վրա։

Հատկապես կենտրոնական և խիտ կառուցապատված հատվածներում սեփական կայանատեղին կարող է լինել բավական կարևոր առավելություն։

7. Պատշգամբը կամ տեռասը

Նույն մակերեսով բնակարաններից մեկը կարող է ունենալ ընդարձակ պատշգամբ կամ տեռաս, իսկ մյուսը՝ ոչ։

Այս տարբերությունը կարող է էապես փոխել բնակարանի ընկալումը։

Այսօր շատ գնորդների համար բացօթյա տարածքը պարզապես հավելյալ քառակուսի մետր չէ։ Այն կարող է դառնալ հանգստի, աշխատանքի կամ ընկերների հետ ժամանակ անցկացնելու առանձին հատված։

8. Կահավորումը և տեխնիկան

Հատկապես վարձակալության շուկայում կարևոր դեր ունի բնակարանի կահավորումը։

Երկու նույն մակերեսով բնակարան կարող են ունենալ տարբեր վարձակալության արժեքներ, եթե մեկում առկա են՝

• ժամանակակից կահույք,
• նոր կենցաղային տեխնիկա,
• օդորակիչ,
• ջեռուցման համակարգ,
• լավ լուսավորություն,
• անհրաժեշտ բոլոր պարագաները։

Այս դեպքում գինը ձևավորվում է ոչ միայն բնակարանի տարածքից, այլ նաև այն արժեքից և հարմարավետությունից, որը ստանում է վարձակալը։

9. Բնակարանի իրավական կարգավիճակը

Գույքի արժեքը գնահատելիս կարևոր է նաև դրա իրավական վիճակը։

Սեփականության իրավունքի գրանցումը, փաստաթղթերի համապատասխանությունը, վերակառուցումների օրինականությունը և այլ իրավական հանգամանքներ կարող են ազդել ինչպես գործարքի հնարավորության, այնպես էլ գույքի գրավչության վրա։

Հետևաբար բնակարան գնահատելիս միայն արտաքին տեսքին և գնի համեմատությանը վստահելը բավարար չէ։

Այսպիսով՝ ինչի՞ց է իրականում կազմվում բնակարանի գինը

Կարելի է պայմանականորեն պատկերացնել այսպես․

Գին = գտնվելու վայր + շենք + վիճակ + հատակագիծ + տեսարան + լուսավորություն + հարմարություններ + պահանջարկ

Հենց այս գործոնների համադրությունն է ձևավորում գույքի շուկայական արժեքը։

Իսկ ո՞ր բնակարանն է ավելի լավ ընտրություն

Պարտադիր չէ, որ ամենաթանկ բնակարանը լինի ամենալավ տարբերակը, և պարտադիր չէ, որ ամենաէժանը լինի ամենաշահավետը։

Լավ ընտրությունը այն գույքն է, որի գինը հիմնավորված է իր իրական առավելություններով և համապատասխանում է Ձեր նպատակներին ու հնարավորություններին։

Եթե երկու բնակարան ունեն նույն մակերեսը, համեմատելիս փորձեք նայել ոչ միայն «քանի՞ դրամ է մեկ քառակուսի մետրը», այլ նաև՝ «ի՞նչ եմ ստանում այդ գումարի դիմաց»։

Ի վերջո, անշարժ գույքում արժեքը չափվում է ոչ միայն քառակուսի մետրերով, այլ նաև տեղադրությամբ, հարմարավետությամբ, որակով և ապագա հնարավորություններով։